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Comment calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif, et quels frais ne faut-il pas oublier ?
Posée par Futur investisseur
Réponse — Didier HERVE
Le calcul de la rentabilité nette permet d'évaluer le rendement réel d'un bien avant impôts en déduisant toutes les charges d'exploitation des loyers.
La Formule de Calcul
{Rentabilité Nette (%)} = {Loyers annuels hors charges} - Charges annuelles non récupérables}/{Prix d'acquisition total} X 100
Attention au dénominateur : Le Prix d'acquisition total ne se limite pas au prix affiché. Il doit inclure les frais de notaire, les frais d'agence, les travaux initiaux et le coût des meubles éventuels.
⚠️ Les frais à ne pas oublier
C'est généralement sur les charges que se glissent les mauvaises surprises. Veillez à intégrer :
1. À l'achat (Coût total du projet)
- Frais de notaire (~7 à 8 % dans l'ancien, ~2 à 3 % dans le neuf).
- Frais bancaires (frais de dossier, frais de garantie/caution).
- Travaux et mobilier (indispensables en location meublée LMNP).
2. Lors de l'exploitation (Dépenses réelles)
- Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire).
- Charges de copropriété non récupérables (part propriétaire, travaux de copropriété votés).
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant, obligatoire).
- Frais de gestion locative (si confiés à une agence, ~6 à 8 % des loyers).
- Assurance Loyers Impayés (GLI) (si souscrite, ~2 à 3 % du loyer).
- Provisions pour entretien et réparations (compter ~3 à 5 % des loyers annuels pour les petits imprévus).
- Vacance locative (compter au moins 2 à 4 semaines de vacance entre deux locataires).
Et la fiscalité ? Ce calcul donne la rentabilité nette avant impôts. Pour connaître ce que le bien vous rapporte réellement "dans votre poche", il faut calculer la rentabilité nette-nette, qui prend en compte votre tranche d'imposition (TMI), les prélèvements sociaux (17,2 %) et le régime fiscal choisi (LMNP, réel, micro-foncier).
