Délai de prescription des charges de copropriété : quelles règles en 2026 ?

Dans la gestion quotidienne d'un immeuble collectif, les appels de fonds et la régularisation des charges sont parfois sources de litiges ou d'oublis administratifs. Un copropriétaire peut ainsi découvrir un rappel de charges portant sur plusieurs années en arrière, ou au contraire estimer qu'il a trop versé au syndicat des copropriétaires. Dès lors, une question revient régulièrement : combien de temps le syndic ou le copropriétaire ont-ils pour réclamer un arriéré ou contester des montants réclamés ?

En 2026, les règles relatives à la prescription des créances de copropriété sont strictement encadrées par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Faisons le point complet sur les délais applicables, le point de départ du calcul et les moyens d'action.

Quel est le délai légal de prescription des charges en copropriété ?

Depuis la loi ELAN (dont les dispositions régissent l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965), le délai de prescription pour les actions personnelles nées de l'application de la loi de copropriété est de 5 ans.

Ce délai de cinq ans s'applique de manière symétrique :

• Au syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) qui souhaite recouvrer des charges impayées, des appels de provisions ou des cotisations au fonds de travaux auprès d'un copropriétaire défaillant.
• Au copropriétaire qui souhaite réclamer le remboursement d'un trop-perçu de charges ou contester une erreur de répartition comptable opérée par le syndic.

Avant la réforme de 2018, ce délai était de 10 ans. Aujourd'hui, toute créance non réclamée dans la limite de ces 5 années est juridiquement éteinte, ce qui signifie que le syndic ne peut plus en exiger le paiement en justice.

À partir de quel moment commence à courir le délai de 5 ans ?

Le point de départ du délai de prescription (le dies a quo) dépend de la nature exacte de la somme réclamée :

1. Pour les provisions sur charges courantes et fonds de travaux

Le délai commence à courir à compter de la date d'exigibilité de l'appel de fonds. Généralement, les provisions du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre (1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre), sauf calendrier spécifique voté en assemblée générale. Le syndic dispose donc de cinq ans jour pour jour à partir de cette échéance pour agir.

2. Pour le solde de régularisation des charges annuelles

La régularisation des charges intervient après la clôture de l'exercice comptable et l'approbation des comptes par l'assemblée générale annuelle. C'est à la date de notification de l'état individuel de répartition des charges approuvées (ou de l'envoi de l'appel de régularisation) que le délai de 5 ans commence à courir pour le solde débiteur ou créditeur.

Qu'est-ce qui interrompt la prescription d'une dette de copropriété ?

La prescription ne s'applique que si le créancier reste passif. Pour empêcher une dette de s'éteindre, le syndicat des copropriétaires peut poser des actes interruptifs. Attention, tous les courriers n'ont pas la même valeur juridique.

Ce qui n'interrompt PAS la prescription :

• Une simple lettre de relance : elle n'a aucune valeur interruptive sur le délai civil.
• Une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : bien qu'elle fasse courir les intérêts de retard (article 1344-1 du Code civil), une mise en demeure ordinaire n'interrompt pas le délai de prescription extinctive quinquennale en matière de créances civiles.

Ce qui interrompt valablement le délai de 5 ans :

1. Une assignation en justice : qu'il s'agisse d'une procédure accélérée au fond, d'un référé ou d'une requête en injonction de payer déposée auprès du tribunal judiciaire.
2. Un acte d'exécution forcée : un commandement de payer signifié par commissaire de justice (anciennement huissier), une saisie conservatoire ou une saisie-attribution.
3. La reconnaissance de dette par le débiteur : si le copropriétaire signe un échéancier d'apurement, demande des délais de paiement par écrit ou règle un acompte sans réserve, il reconnaît sa dette, ce qui remet immédiatement le compteur des 5 ans à zéro.

En cas d'acte interruptif valide, un nouveau délai de 5 ans repart à compter de la date de cet acte.

Que faire si le syndic vous réclame des charges de plus de 5 ans ?

Si vous recevez un décompte de charges ou une mise en demeure incluant des montants exigibles depuis plus de 5 ans sans qu'aucune action judiciaire n'ait été engagée entre-temps, voici la marche à suivre :

• Vérifiez précisément les dates et pièces justificatives : pointez les trimestres réclamés et identifiez la date de chaque appel de fonds.
• Opposez la fin de non-recevoir tirée de la prescription : adressez un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic. Précisez que, conformément à l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et à l'article 2224 du Code civil, les créances antérieures à 5 ans sont prescrites et ne peuvent plus faire l'objet d'un recouvrement forcé.
• Payez uniquement la part non prescrite : il est essentiel de continuer à honorer les charges exigibles de moins de 5 ans afin de ne pas être considéré comme un mauvais payeur de mauvaise foi et d'éviter les frais de relance légitimes.

Et en cas de vente du lot : qui paie les arriérés ?

Lors de la vente d'un bien en copropriété, le syndic transmet au notaire l'état daté. Ce document récapitule les sommes restant dues par le vendeur, celles dont le syndicat pourrait être débiteur envers lui, ainsi que les provisions futures incombant à l'acquéreur.

Si le vendeur a une dette de charges non prescrite, le syndic forme opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire (dans un délai de 15 jours suivant la notification de l'acte de vente) pour bloquer les fonds et solder la dette. L'acquéreur n'est donc pas tenu des dettes antérieures du vendeur, à condition que la procédure de l'article 20 de la loi de 1965 soit respectée.

En résumé

En 2026, la rigueur comptable est de mise en copropriété : le délai pour réclamer ou contester des charges est fixé à 5 ans. Au-delà, sans action en justice ou reconnaissance expresse de dette, la somme est définitivement perdue pour la copropriété ou pour le copropriétaire. Conservez systématiquement vos appels de fonds, procès-verbaux d'assemblée générale et justificatifs de virement pendant un minimum de cinq ans.