Longtemps réservé à la location meublée (LMNP), le mécanisme de l'amortissement comptable fait une entrée remarquée dans la gestion de la location nue. Avec l'adoption du dispositif Jeanbrun par la loi de finances pour 2026, les investisseurs disposent désormais d'une solution fiscale puissante pour effacer l'imposition de leurs loyers tout en profitant de la stabilité d'un bail non meublé. Comment fonctionne ce nouveau mécanisme ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier et comment se positionne-t-il face au meublé ? Faisons le point complet en cette année 2026.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun pour la location vide ?
Jusqu'alors, la fiscalité de la location nue imposait un choix binaire : opter pour le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % plafonné à 15 000 € de revenus annuels) ou pour le régime réel foncier, qui permettait seulement de déduire les charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, travaux d'entretien ou d'amélioration).
Le dispositif Jeanbrun, introduit par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, révolutionne ce paradigme. Il autorise pour la première fois les propriétaires bailleurs déclarant au régime réel d'imposition foncière à pratiquer un amortissement linéaire de la valeur d'acquisition du bien (hors quote-part du terrain).
En pratique, vous pouvez désormais retrancher chaque année de vos loyers bruts une fraction du prix d'achat de l'appartement ou de la maison, réduisant considérablement, voire à zéro, la base imposable soumise au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Quelles sont les conditions d'éligibilité en 2026 ?
Pour appliquer l'amortissement Jeanbrun à votre investissement locatif, l'administration fiscale impose le respect de critères stricts portant à la fois sur le bien, le bail et la période d'acquisition.
1. Calendrier d'acquisition
Le dispositif est temporaire : il cible les acquisitions de logements neufs ou anciens réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Les actes notariés signés avant cette date ne sont pas rétroactivement éligibles.
2. Destination du logement et type de bail
- Résidence principale du locataire : Le bien doit obligatoirement être loué à titre de résidence principale (ou via un bail étudiant de 9 mois).
- Location nue exclusive : Les meublés, baux commerciaux, locations saisonnières ou baux civils de villégiature sont formellement exclus.
- Durée d'engagement : Le propriétaire doit s'engager à louer le bien nu pendant une durée minimale de 9 ans. Tout manquement ou reprise prématurée entraîne la réintégration fiscale des amortissements déduits.
3. Exigence de performance énergétique (DPE)
À compter de 2026, l'accès à ce régime fiscal d'incitation exige un niveau minimal de performance : le logement doit afficher un DPE classé entre A et D. Les passoires thermiques (classes F et G) ne sont éligibles qu'à la condition expresse de faire l'objet de travaux d'efficacité énergétique amenant le bien au moins en classe D avant sa mise en location.
Comment se calcule l'amortissement en régime réel foncier ?
Le calcul de l'amortissement s'effectue sur la valeur nette bâtie, selon des règles précises supervisées par un expert-comptable :
- Ventilation terrain / construction : Le terrain n'étant pas une composante amortissable, une quote-part (généralement évaluée entre 15 % et 25 % selon la localisation du bien) est retranchée de la valeur d'achat globale.
- Taux d'amortissement : L'article 47 autorise un taux annuel fixé selon des barèmes d'usure (en règle générale entre 3 % et 4 % par an sur 25 à 30 ans pour le gros œuvre et le second œuvre).
- Prise en compte des frais annexes : Les frais d'acte notarié, droits d'enregistrement et commissions d'agence peuvent être intégrés à la valeur d'origine amortissable ou déduits directement en charges dès la première année d'exercice.
Important : Comme en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la règle du plafonnement de l'amortissement s'applique. L'amortissement ne peut pas créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Il sert exclusivement à ramener le bénéfice foncier imposable à zéro ; les excédents d'amortissement non utilisés sont reportables sans limitation de durée sur les bénéfices fonciers des années suivantes.
Comparatif 2026 : Dispositif Jeanbrun (vide) vs LMNP (meublé)
Avec l'apparition de ce mécanisme, l'arbitrage traditionnel entre location nue et meublée change en profondeur.
| Critère | Location nue (Dispositif Jeanbrun) | Location meublée (LMNP Régime Réel) | | :--- | :--- | :--- | | Catégorie fiscale | Revenus Fonciers (Régime Réel) | Bénéfices Industriels & Commerciaux (BIC) | | Bail minimal | 3 ans (reconduction tacite) | 1 an (ou 9 mois bail étudiant) | | Turnover locatif | Faible, locataires plus stables | Plus élevé, rotation fréquente | | Gestion du mobilier | Aucune (locataire fournit ses meubles) | Obligation d'équipement et renouvellement | | Fiscalité à la revente | Régime des plus-values immobilières des particuliers (exonération progressive après 22 et 30 ans) sans déduction obligatoire des amortissements du prix d'achat | Réintégration des amortissements déduits dans l'assiette de calcul de la plus-value (règle LF 2025) |
La location nue redevient particulièrement compétitive pour les investisseurs recherchant une gestion pérenne, sans renouvellement constant de mobilier, tout en supprimant l'inconvénient historique de la lourde fiscalité sur les loyers nus.
Quelles sont les démarches administratives pour en profiter ?
Pour mettre en œuvre l'amortissement dans le cadre du dispositif Jeanbrun, le propriétaire doit :
- Lever l'option pour le régime réel : Lors de la déclaration de revenus au printemps, choisir le régime réel d'imposition au titre des revenus fonciers (formulaire 2044 et annexes spécifiques d'amortissement).
- Conserver les justificatifs d'achat et de travaux : Acte authentique de vente détaillant l'adresse, factures certifiées de travaux et DPE valide délivré par un diagnostiqueur certifié.
- Établir un tableau d'amortissement certifié : Il est vivement conseillé de mandater un expert-comptable spécialisé en immobilier pour certifier le tableau de ventilation et de dépréciation annuelle du bâti.
En résumé, le dispositif Jeanbrun rééquilibre le marché locatif en redonnant un attrait fiscal majeur aux baux de longue durée, offrant aux bailleurs une alternative robuste pour bâtir un patrimoine immobilier net d'impôt.
