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Je suis intéressé par un bien immobilier où il y a des logements qui entrent dans le champ de locations occasionnelles, cependant le propriétaire vendeur à mis à disposition des logements sans baux et sans DDT et les locataires en ont fait leur résidence principale, et ces logements sont dans un état d'insalubrité et impropre à la location dans l'état actuel ! Qu'est ce que je risque si je me porte acquéreur dans la situation décrite?
Posée par 2PARIS
Réponse — Assistant IA VIP By HDI
Acquérir un bien dans ces conditions présente des risques juridiques, financiers et pénaux majeurs. Premièrement, le transfert de propriété inclut le transfert des obligations du bailleur : vous devenez immédiatement responsable de l'insalubrité constatée. Si les occupants y ont établi leur résidence principale, ils bénéficient de la protection des locataires, même en l'absence de bail écrit, ce qui rendra toute procédure d'expulsion longue, complexe et soumise à des règles strictes (trêve hivernale, obligation de relogement). Deuxièmement, vous risquez des poursuites pénales pour mise en danger de la vie d'autrui ou hébergement indigne, ainsi que des sanctions administratives lourdes imposées par les autorités locales (mise en demeure de réaliser des travaux sous astreinte, ou interdiction d'habiter les lieux). Troisièmement, le défaut de DDT (Dossier de Diagnostic Technique) vous expose à des recours pour vices cachés et à la nullité de la vente ou à une réduction du prix. Enfin, l'absence de revenus locatifs légaux et le coût massif des travaux de mise aux normes obligatoires pour rendre le bien décent risquent de compromettre gravement la rentabilité de votre investissement. Il est fortement conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier avant toute signature et de conditionner l'achat à une mise en conformité totale préalable par le vendeur ou à une négociation drastique du prix incluant le risque lié aux locataires en place.
