Location et DPE : peut-on encore louer une passoire thermique en 2024 ?

Depuis l'adoption de la loi Climat et Résilience en 2021, le marché immobilier français traverse une mutation profonde. La performance énergétique n'est plus seulement un argument de vente ou un simple indicateur de confort : elle est devenue un critère de décence juridique. Pour de nombreux propriétaires bailleurs, la question se pose avec urgence : est-il encore possible de mettre en location un logement considéré comme une « passoire thermique » en 2024 ?

En tant qu'expert immobilier, je vous propose un décryptage complet de la législation en vigueur, des échéances à venir et des solutions pour pérenniser votre investissement locatif.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique en 2024 ?

Dans le jargon immobilier, une « passoire thermique » désigne un logement dont la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre sont particulièrement élevées. Ces biens sont classés F ou G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Depuis le 1er juillet 2021, la méthode de calcul du DPE a été réformée pour devenir plus fiable et juridiquement opposable. Elle ne se base plus sur les factures de consommation (méthode dite « sur factures »), mais sur les caractéristiques physiques du bâti (isolation, fenêtres, système de chauffage, ventilation). Cette réforme a fait basculer de nombreux logements dans les catégories les plus basses, rendant la rénovation énergétique incontournable.

La réponse courte : Oui, mais sous conditions strictes

En 2024, la réponse courte est oui, vous pouvez techniquement encore louer un logement classé F ou G, à une exception majeure près : les logements dits « G+ ».

L'interdiction des logements « G+ » (depuis le 1er janvier 2023)

Depuis le 1er janvier 2023, un premier seuil de décence énergétique a été instauré. Les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an sont interdits à la location pour les nouveaux contrats. Ces biens, souvent appelés « G+ », sont considérés comme indécents au regard de la loi.

Le gel des loyers : une contrainte immédiate pour tous les F et G

Si vous louez un bien classé F ou G, vous êtes soumis au gel des loyers depuis le 24 août 2022. Cela signifie que :

• Vous ne pouvez plus réviser le loyer annuellement en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).
• Vous ne pouvez pas augmenter le loyer lors d'un changement de locataire.
• Vous ne pouvez pas appliquer de complément de loyer.

Cette mesure vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour sortir de ces classes énergivores.

Le calendrier des interdictions futures : ce qui vous attend

Le gouvernement a mis en place un calendrier progressif qui va durcir les conditions de mise en location dans les prochaines années. Il est crucial pour tout bailleur d'anticiper ces dates :

1. 1er janvier 2025 : Interdiction de louer tous les logements classés G.
2. 1er janvier 2028 : Interdiction de louer tous les logements classés F.
3. 1er janvier 2034 : Interdiction de louer tous les logements classés E.

Important : Ces interdictions concernent les nouveaux contrats de location, les renouvellements de bail et les tacites reconductions. Si un locataire est déjà en place, le contrat se poursuit, mais dès qu'il s'agira de renouveler le bail, le critère de décence énergétique s'appliquera.

Les risques juridiques pour le propriétaire-bailleur

Louer un logement qui ne respecte pas les critères de décence énergétique expose le propriétaire à des sanctions lourdes. Si un locataire occupe un logement classé au-delà des seuils autorisés, il peut saisir le tribunal judiciaire pour :

• Exiger la réalisation de travaux de mise en conformité aux frais du bailleur.
• Obtenir une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi.
• Demander des dommages et intérêts.

Le juge peut également suspendre le versement du loyer ou en réduire le montant jusqu'à ce que les travaux soient achevés.

Quelles sont les exceptions prévues par la loi ?

Il existe quelques situations particulières où le propriétaire peut être exempté de l'obligation de travaux, même si le logement est une passoire thermique :

• Contraintes architecturales ou patrimoniales : Si les travaux de rénovation énergétique risquent de dégrader l'aspect extérieur d'un bâtiment classé ou protégé, ou s'ils sont contraires aux règles d'urbanisme locales.
• Blocage en copropriété : Si le copropriétaire démontre qu'il a voté en faveur des travaux lors de l'assemblée générale, mais que la copropriété les a refusés. Cependant, cela ne dispense pas de réaliser les travaux privatifs possibles (isolation par l'intérieur, changement de fenêtres).
• Coût manifestement excessif : Si le coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe E dépasse 50 % de la valeur vénale du bien (cas extrêmement rare en pratique).

Comment sortir du statut de passoire thermique ?

Pour continuer à louer sereinement, la rénovation énergétique est la seule voie durable. Voici les étapes recommandées :

1. Réaliser un audit énergétique

Contrairement au simple DPE, l'audit énergétique propose des scénarios de travaux détaillés, chiffrés et hiérarchisés. C'est l'outil indispensable pour savoir par où commencer.

2. Prioriser les travaux efficaces

Les experts recommandent généralement l'ordre suivant :

• L'isolation thermique : Toiture, murs et planchers bas pour limiter les déperditions.
• Le remplacement des menuiseries : Passer au double ou triple vitrage performant.
• La ventilation : Installer une VMC hygroréglable ou double flux pour éviter l'humidité.
• Le système de chauffage : Remplacer une chaudière fioul ou gaz par une pompe à chaleur ou un raccordement à un réseau de chaleur urbain.

3. Mobiliser les aides financières

L'État accompagne les propriétaires bailleurs via plusieurs dispositifs :

• MaPrimeRénov' : Désormais accessible aux bailleurs pour jusqu'à trois logements loués à titre de résidence principale.
• Les certificats d'économie d'énergie (CEE) : Primes versées par les fournisseurs d'énergie.
• L'éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : Pour financer le reste à charge sans intérêts.
• Le déficit foncier : Les travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui peut générer une économie d'impôt substantielle.

Conclusion : l'anticipation est la clé

En 2024, il est encore possible de louer un logement F ou G (hors G+), mais c'est une situation précaire. Avec le gel des loyers déjà actif et l'interdiction des logements G dès 2025, les propriétaires bailleurs n'ont plus le choix : ils doivent devenir acteurs de la transition énergétique.

Ne voyez pas ces obligations comme une simple contrainte, mais comme une opportunité de valoriser votre patrimoine. Un logement mieux classé au DPE se loue plus cher, plus vite, et présente une valeur verte bien supérieure lors d'une éventuelle revente. Si vous possédez une passoire thermique, le moment est venu de planifier vos travaux pour transformer ce risque en un actif performant et durable.